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发布日期:2019-11-06 02:01   来源:未知   阅读:

  上海哪家医院看男科好天将图库,土地增值税自开征以来,至今已有17年历史,作为我国房地产税收体系中调节土地增值收益的唯一税种,在房地产行业发展进程中,起到了不可替代的调节作用。但当前房地产业的迅猛发展以及衰退与地方经济息息相关,同时与土地增值税征管模式相对滞后的矛盾也已倍显突出,加强和改进土地增值税的征收管理迫在眉睫。在国家税务总局清算令颁布和国家新一轮宏观调控举措出台之后,如何强化土地增值税征收管理,促进房地产行业的持续健康发展,成为当前亟待解决的问题。现结合工作实际,笔者尝试从以下几个方面浅析加强土地增值税管理的几点经验及建议:

  土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额为征税对象,依照规定税率征收的一个税种。在我国,涉及房地产开发企业的税种及附加有10多项,这些税种中只有土地增值税对土地增值收益有针对性的调节作用。但由于房地产开发周期长、土地增值税计算涉及的收入、成本费用及其他扣除项目较多,使得土地增值税计算复杂。而且房地产开发企业经常存在跨时间、跨地域、多个项目同时开发或先后滚动开发的情况,使得在计算土地增值税时,对项目的成本和费用扣除不易分清负担的项目对象,绝大多数纳税人偏向采取预征方式征收,预征税额和实际的应纳税额相差甚大,直接造成了土地增值税税款的流失。从宁夏石嘴山市大武口区的房地产业来看,国家放开土地交易市场后,大武口区地税局辖区范围内以新世纪花园、绿城雅居、永康花园等项目为代表的房地产开发市场也于二十一世纪初逐渐活跃,截止2013年,累计开发建设项目60余个(仅指以房地产开发公司名义开发的项目),开发建设面积近350万平米。

  从2007年-2013年土地增值税入库情况来看,随着征管手段的加强和征管制度的逐年规范,土地增值税每年呈大幅度上升趋势,该税种成为极具增收潜力的税种。

  为了深入开展好土地增值税清算工作,我局把土地增值税清算复查管理工作作为2014年的重中之重,早筹划早安排早行动,坚持评估实践,科学安排实施,对大武口地税局辖区现有已立项房地产开发52个项目进行了核查比对,对达到清算条件的10个项目开展了核查复查。截止2014年10月,已完成土地增值税清算8户企业10个项目的清算复查,入库税款600万元,入库土地增值税77万元,核查复查面100%,为进一步规范辖区房地产开发土地增值税税收管理奠定良好基础。

  自2007年2月1日起在全国范围内对房地产开发企业的土地增值税开展全面清算工作。配套政策滞后及干部习惯于按预征率一征了事之认识误区等原因,影响了大量符合清算条件对象的及时清算。开发项目时间长,财务人员更换频繁,账本、凭证资料保存不完整、实际问题核实不清,清算阻力大。

  土地增值税准确清算的关键在于收支真实性的审核和支出合理性的划分归集。而房地产开发存在周期长、组织形式与经营方式灵活、成本项目繁杂、财务核算不规范等特点,以及清算政策不明确等原因,都给清算工作带来一定困难,也给执法风险防范带来巨大压力。如我们在实际工作中遇到的以下几个具体问题:1.开发成本虚高的审核问题;2.开发费用的分摊问题(如税金);3.开发成本中开发间接管理费与开发费用中管理费的区分问题;4.开发费用比例扣除与加计扣除计扣基数核算方法适用问题(是先扣后分摊或先分摊后计扣);5.非可售面积的收入是否计征土地增值税问题,如地下人防工程停车位使用权单独销售取得收入。

  近年,按照市局的安排部署和要求,我局抽调人员积极开展土地增值税清算工作,但因土地增值税清算业务复杂,工作量大,且清算工作尚处摸索阶段,清算人员力量薄弱,清算工作效果不理想。一是土地增值税专业知识馈乏。对土地增值税业务缺乏系统的学习,专业培训少,理论上有关土地增值税计算的实例很少,而且比较简单,和实际问题脱节,管理人员一知半解,缺乏对一些复杂业务问题解决能力。二是缺乏实战的经验。每年清算的数量相对较少,实际接触从事清算的税收管理员更少,难以积累丰富的实践经验,基层管理人员懂得土地增值税计算的人才很少。

  土地增值税清算涉及财务会计、税收、工程造价、价格评估等专业知识,而且整个开发过程涉及国土、建设、房管等部门,社会综合治税体系机制不健全,综合信息不能及时反馈,信息滞后,给征纳双方开展土地增值税清算都带来了不便,也不同程度地影响了清算工作的质量。

  近年,我局进一步推进税源专业化管理工作,转变长城税务所职能,成立纳税评估所,以风险管理为导向,强化各类专项评估和日常评估,为开展土地增值税清算复查积累了一些行之有效的工作经验和人员保障。

  一是夯实基础,探索实行房地产税源一体化管理。以重点税源所为基础,尝试建立房地产行业项目台账,逐步建立完善项目立项备案制度,项目立项备案是必备的基础性工作,必须由基层税务所管理员在项目开工之始建立。备案电子台帐应设计如下基础性指标:取得土地时间、开工时间、取得土地面积、建筑面积、项目分期数(如:一期、二期……)、在分期名下楼盘的名称(如1号楼、2号楼或A楼、B楼……)、项目分期的投资额度、总套数、预计投资成本、预计平均价格、预计销售收入等项目信息,严格按照政策要求监督企业开展土地增值税预缴。

  二是明确台账更新制定,定时定期开展项目台账的更新检查。在后续管理过程中,以年或半年为时间界限登录电子台帐,此时的电子台帐还应设计已售套数、预收销售款、实现销售收入,销售比例等指标。挂牌出让,掌握清算的时机和历次清算(结算)结果。按照土地增值税可清算项目条件,及时督促企业开展项目清算。

  三是科学安排,周密计划,突出土地增值税清算复查的工作效果。要求评估所认真开展专业化运用,严格按照土地增值税清算管理规程通过案头审核和实地审核的方法对企业达到清算条件的各个项目的收入、费用进行详细的审核。根据实际工作情况科学安排,突出重点,对达到清算条件的项目科学分类,对销售额、收入额、增值额比较大的项目先行复查评估,妥善安排有限的人力、物力、精力,突出重点、狠抓落实。2014年已完成土地增值税清算8户企业10个项目的清算复查,为石嘴山市地税土地增值税清算项目的77%,入库税款502万元,审核入库土地增值税77万元,为石嘴山市地税土地增值税清算入库税款的85%,土地增值税清算审核工作取得明显的成效。

  四是是科所联动,强化督办反馈,规范流程。在清算复查过程中,及时与征管、税政部门和税源管理所加强配合协作,建立定期通报反馈制度,及时向局评估领导小组反馈评估工作情况,加强政策运用和指导,对评估涉税结果进行准确定性,严格按照评估规程实施。

  五是引入外援,加强专业化运用,增强评估工作质效。在上级政府的批准下,积极引入异地税务师事务所参与共同完成评估复查工作,有效地克服人员缺少和评估力量不足的困难,加强专业化运用,大幅度提高评估工作质量和效率,对本地税务代理机构进行有效监督,防止人情代理和人情税的发生,提高组织收入质量和税源管理水平,进一步降低执法风险和涉税风险。

  六是底清户明,建立土地增值税清算复查评估档案。以房地产开发企业为单位,分户分项目建立档案,对大武口区辖区房地产开发企业各项目土地增值税清算情况进行详细数据统计和归集,全面掌握房地产开发项目立项时间、销售情况、土地增值税缴纳情况,自行清算情况和清算复查结果,做到项目底清户明,纳税情况明晰,提高土地增值税清算复查管理水平。

  七是多税共评,提高组织收入质量和房地产业税源管理水平。土地增值税清算复查评估工作涉及营业税、企业所得税、契税、土地使用税、印花税等地方各税,在评估过程中对转让房地产的收入以及开发成本、费用等进行严格审核,就是对房地产业是否正确履行地方税纳税义务进行了一次详细排查,促进房地产业、建筑业营业税、企业所得税、契税等地方各税的管理,提高组织收入质量和税源管理水平。

  从我局实际管理情况看,土地增值税从2007年起明确清算以来,无论从管理理念还是管理措施都有了很大的进步,随着房地产市场的不断升温,土地增值税的调节作用越来越明显,但由于税种设计比较复杂,计算时间跨度过长,基层税务机关普遍存在畏难情绪,如何突破这个征管瓶颈,无疑是摆在我们面前的一个大课题。

  土地增值税在本质上是一个所得税,我们的目标是查找管理的倚重之处,比如收入、成本还是费用,但每个项目面临税收风险不同,工作着眼点应该在风险高的领域,将有限的精力集中于高风险项目,提高征管效率。

  由于与石嘴山市房屋产权管理所密切配合,我局可以清楚地掌握各房地产开发商销售的具体情况,特别是销售价格、销售时间,但土地增值税的收入确认比较多样化,对投资、福利等没有明显的销售痕迹的较难掌握,因此,收入局作为第二等级风险对象。成本的复杂在于两个方面,一是时间跨度较长,佐证材料较多;二是成本内容复杂,而且每个成本子项目中的内容也较多,因此成本类风险为一级最高。而费用类一方面由于大部分采用计算扣除,而且开发间接费用的内容也相对简单,可以作为第三等级风险。

  (二)建立健全社会综合治税网络,全面收集信息,对土地增值税进行源泉控管。

  土地增值税管理理论上讲应从纳税人取得应税收入开始,但这个时点之前纳税人已发生了较多的成本费用,而成本又是最高风险项目,如果前期管理弱化必将导致后续管理困难,因此需要及早实行土地增值税管理。取得综合治税信息是土地增值税管理的重要途径,房地产开发主要经过拿地-立项-施工-预售-交房-清算等环节,原始数据的证据固定,如土地面积、项目分期、建筑面积及可售面积、施工合同内容等都会对以后的清算产生影响,而判断的依据还是原始数据。因此,逐步建立国土、建设、房管、银行等部门一体的综合治税平台,才能全方面掌握持续有效的综合信息,才能实现土地增值税征管的全过程管理。

  房地产企业在税收管理上有其特殊性,根据相关规定,纳税人达到可清算条件税务局可以要求清算,现在我们也将此条件作为必清算工作依据,在清算过程中出现的以下几个问题值得我们注意:

  1.清算时点达到,但清算条件不具备。在预售阶段完成85%以上的销售,一旦交房,马上符合可清算条件,但主要成本,如土建安装、绿化都未结算,其成本完整性不够,在清算环境又不可以预提费用,因此,清算质量会大大降低,税企矛盾也较为突出,建议在其符合可清算条件后应给予企业一段时间作为辅导期,要求企业在一段时间内收集好相关材料,然后再发出清算通知书,可以提高清算质量。

  2.可以对必须发生费用给予预提。可清算时,纳税人有部分支出尚未实际形成,主要集中在楼盘摊销的公共配套,政府收取的费用基金等,在提供合同、文件等资料的情况下,可以进行先行扣除,待发生结算调整,这些问题的解决可极大推进清算进度,有利于解决矛盾。

  建议提高销售预征率,普通住房提至3%,门面房提至4%,并根据税收形势适时调整。建议市局能组成一个风险应对团队,统筹考虑清算进程,保证每个项目都能在一段时间内得到复审。对复审税款要进行处罚和加收滞纳金。凸显土地增值税抑制房地产行业暴利的开征意图。

  加强土地增值税的税收管理任重而道远,只有不断加强学习,深入实践,加强税收政策的准确运用,深化清算和后续管理,不断解决实际工作中出现的新情况、新问题,才能提高土地增值税税收管理水平,为经济和税收有序科学发展做出应有的贡献。

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